土（tǔ）地增值稅條例（lì）及實施細則

　　增值額=1000-300-60=640W

　　640*60%-300*35%=384-105=279W

　　《土地增值稅暫行條例（lì）實施（shī）細則》第七條(六（liù）)：根據條例第六條(五)項規定，對從事房地產開發的納稅人可按本條(一（yī）)、(二)項（xiàng）規定計算的金額之和（hé），加計百分之二十的扣除。

補充：

　　1、50W的不是已（yǐ）經計算在內了嗎（ma）?

　　2、我的計算（suàn）方法是按照速算扣除的計算方法，後麵（miàn）的300×35%是速算扣除數。這個計算方法有點（diǎn）像（xiàng）個（gè）稅（shuì）的計算。是（shì）不是這個呀

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　　中華人民共和國土地增值稅暫行條例實（shí）施細則 中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則：

　　第一條根據《中華人民（mín）共和國土（tǔ）地增（zēng）值稅（shuì）暫行條例》(以下簡稱條例)第十（shí）四條法規，製定本細則。

　　第二條條（tiáo）例第二條所（suǒ）稱（chēng）的（de）轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物並（bìng）取得收入（rù），是指（zhǐ）以出售或者其（qí）他方式有償轉讓房（fáng）地產的行為。不包括以繼（jì）承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。

　　第三條條例第二條所稱的（de）國有土地，是指按國家法律法規屬於國家所（suǒ）有的土地。

　　第四條條例第二（èr）條所稱的（de）地（dì）上的建築物，是指建於土地上的一切（qiē）建築物，包括地上地下的各種附屬設施。

　　條例第二條所稱的附著物（wù），是指附著於土地上（shàng）的不能（néng）移動，一經移動即遭損壞的物品。

　　第五條（tiáo）條例第二條所稱（chēng）的收入，包括轉（zhuǎn）讓房地產的（de）全部價（jià）款及有關的經（jīng）濟收益。

　　第六條條例第二條所稱的（de）單位，是指各類企業單位、事業單位、國家機關和社會（huì）團體及其他組織。

　　條（tiáo）例第二（èr）條所稱個人，包（bāo）括個體經營者（zhě）。

　　第七條條例第六條所列（liè）的計算增值額的扣除項（xiàng）目，具體為：(一)取得土地使用權所支付的金（jīn）額，是指納稅人為取得土地（dì）使用權所支付的地價款和按國家統一法規繳納（nà）的有關費用。

　　(二)開發土地和新建房及配套設施(以下簡稱房地產開發（fā）)的成本，是指納稅人房地產（chǎn）開發項目實際發生的（de）成本(以下簡稱房地產開發成本)，包括土地征（zhēng）用及拆遷（qiān）補償（cháng）費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費（fèi）、開發間接費用。

　　土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占（zhàn）用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附（fù）著物拆遷補償的淨支出、安置動遷用房支出等。

　　前期工程費，包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三（sān）通一平”等支出。

　　建築安裝工程費，是指以出包方式支付給承（chéng）包單（dān）位的建築安裝（zhuāng）工程費，以自營（yíng）方式發生（shēng）的建築安裝工程費。

　　基礎設施費，包括開（kāi）發小區（qū）內（nèi）道路、供水、供電（diàn）、供氣、排汙、排洪、通訊、照明、環衛（wèi）、綠（lǜ）化等工程發生的支出。

　　公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套（tào）設（shè）施發生的支出。

　　開發（fā）間接費（fèi）用，是指直（zhí）接組織、管理開發項目發生的費（fèi）用，包括（kuò）工（gōng）資、職（zhí）工福利費、折（shé）舊（jiù）費、修理費、辦公費、水電費（fèi）、勞動保護費、周轉房攤銷等。

　　(三)開發土地（dì）和新建房及配套設施（shī）的費用(以下簡稱房地產開發費用)，是指與房地產開發項目有關的銷售費用（yòng）、管理費用（yòng）、財務費用（yòng）。

　　財務（wù）費用（yòng）中的利息支出，凡能夠按轉讓房（fáng）地產項（xiàng）目計算分攤並提供金融（róng）機構證明的，允許據實（shí）扣除，但最（zuì）高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他房地產開發費用（yòng），按本條(一)、(二)項（xiàng）法規計算（suàn）的金額之和的5%以（yǐ）內計算扣（kòu）除。

　　凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支（zhī）出或不能提供金融機構證明的，房地（dì）產開發費用（yòng）按本條(一（yī）)、(二)項法規計算的（de）金額之和的10%以內計算扣除。

　　上述計算扣除的（de）具體（tǐ）比例，由各省、自治區、直轄市人民政府（fǔ）法規。

　　(四)舊房及建築物的（de）評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建築物時，由政府批準（zhǔn）設立的房（fáng）地產（chǎn）評估機構（gòu）評（píng）定的重置（zhì）成本價乘以成新度折扣率後的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。

　　(五)與轉（zhuǎn）讓房地（dì）產有關（guān）的稅金，是指在轉讓房地產時（shí）繳納的營（yíng）業稅、城市維護建（jiàn）設稅、印花稅。因轉讓房地產交（jiāo）納的教育費附（fù）加，也可視同稅金予以扣除（chú）。

　　(六)根據條例第六條(五)項法規，對從事房地產開發的納稅人可按本條(一)，(二)項法規計算的金額之和（hé），加計20%的扣除。

　　第（dì）八條土地增值稅以納稅人房地產成本核算的（de）最基本的核算項目或核算對象為單位計算。

　　第九條納稅人成片受讓土地使（shǐ）用（yòng）權後，分期分批開發、轉讓（ràng）房地產的，其扣除項目金額的確定。可按轉讓土地使用權（quán）的麵積占總麵積的（de）比例計算分攤，或按建築麵積計算分攤，也可按稅務機關（guān）確認的其（qí）他方式計（jì）算分攤。

　　第十條條例第七條所列四級超率累進稅率（lǜ），每級“增值額未超過扣除項目（mù）金額”的比例，均包括本（běn）比例數。

　　計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘（chéng）以速算（suàn）扣除係數的簡（jiǎn）便方法計算，具體公式如下：(一)增值額未超過扣除項目金額50%土地增值（zhí）稅稅額=增值額×30%(二（èr）)增值額超過扣除（chú）項目金額50%，未超過100%的土地增值稅稅額=增值（zhí）額（é）×40%-扣除項目金額×5%(三)增值額超過扣除（chú）項目金額100%，未（wèi）超過200%土地增值（zhí）稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%(四)增值額超過扣除項目金額200%土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目（mù）金額×35%公式中（zhōng）的5%、15%、35%為速算扣除係數。

　　第十一條條例（lì）第八條（tiáo）(一)項所稱的普通標準住宅，是指按所在地一般民用（yòng）住宅（zhái）標準建造的居住用住宅。高級公寓、別墅、度假村等不屬於普（pǔ）通標（biāo）準（zhǔn）住宅。普通標準（zhǔn）住宅與其他住宅（zhái）的具體劃分界限由各省、自治區（qū）、直轄市人民政府法規。

　　納稅人建造普通標準住宅出售，增值額（é）未超過本細則（zé）第七（qī）條(一)、(二)、(三)、(五)、(六)項扣除項目金額之（zhī）和20%的，免征（zhēng）土地增值稅;增值額超（chāo）過扣除項目金額之和20%的，應就其全部增值額按法規（guī）計稅。

　　條例第八條(二)項所稱的因（yīn）國家建設（shè）需要依法征用、收回的房地產，是指因城市實施規劃、國家建設的需要（yào）而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權。

　　因城市（shì）實施規劃、國家（jiā）建設的需要而搬遷（qiān），由納稅人自行轉讓原房地產的，比照本法規免征土地增值稅。

　　符（fú）合上述（shù）免（miǎn）稅法規的單位（wèi）和個人，須向房地產所（suǒ）在（zài）地稅務機關提出免稅申請，經稅務機關審核後，免予征收土地增值稅。

　　第（dì）十二條個人（rén）因工作（zuò）調動或改善居住條（tiáo）件而轉（zhuǎn）讓原自用住房，經向稅務機（jī）關申報（bào）核準，凡居住滿5年或5年以上的，免（miǎn）予征收土地增值稅;居住滿3年未（wèi）滿5年的，減半征收土地增值稅。居住未滿3年，按法（fǎ）規計征土地增值（zhí）稅。

　　第十（shí）三條（tiáo）條（tiáo）例第九（jiǔ）條所稱的房地產評估價格，是指由政府批準設立的房地產評估機構根據相同地段、同類房（fáng）地產進行綜合評定的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。

　　第十四條條例第九條(一（yī）)項所稱的隱瞞，虛報房（fáng）地產（chǎn）成交價格，是指納稅人不（bú）報或有意低報轉讓土地使用（yòng）權、地上建築物及其附（fù）著物價款的行為（wéi）。

　　條例第九條(二)項所稱的提供扣除項目金額（é）不實的，是指納稅人在納稅申報時不據實提供扣除項目金額的行為。

　　條例第（dì）九條—(二（èr）)項所稱的轉讓（ràng）房地產的成交（jiāo）價格低（dī）於房地產評估價格（gé），又無正（zhèng）當理（lǐ）由（yóu）的，是指納稅人申報的轉讓房地產的實際成交價低於房地產評估機構評定的交易價，納稅人又（yòu）不（bú）能提供憑據或（huò）無正當理由的行為。

　　隱瞞、虛報房地產成交價格，應由評估機構參照同類房（fáng）地產（chǎn）的市場交易（yì）價格進行評估。稅務機關根（gēn）據評估價格確定轉讓房地產的（de）收入。

　　提供扣除項（xiàng）目金額不實的，應（yīng）由評估機構按照房屋重置成（chéng）本價乘以成新（xīn）度折扣率計算的（de）房屋成本價和取得土地使用權時（shí）的基準（zhǔn）地價進行評估。稅務機關根據評估價格確定扣除項目金額。

　　轉讓房（fáng）地產的成交價格低於房地（dì）產評估價格，又無正當理由的，由（yóu）稅務機關參照房地產（chǎn）評（píng）估價格確定轉讓房地（dì）產（chǎn）的收入。

　　第十五條根（gēn）據條例第十條（tiáo）的法規，納稅（shuì）入應按照下列程序辦理納稅手續：

　　(一)納稅人在在轉讓房地產合同簽訂後的7日內，到房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報、並向稅務機關提交房屋及建築物產權、土地使用（yòng）權證書，土地轉讓、房產買賣合同，房地產評估報告（gào）及其他與轉讓房地產有關的資料。【注：根據《國家稅務總局關於加強土地增值稅管理工作的通知》(國稅函[2004]938號)規定：取消對土地增值稅納（nà）稅人因經常發生房地產轉讓而難以在每次轉讓後申報的，定期（qī）進（jìn）行納稅申報須經稅務機關審（shěn）核同意的規定（dìng）。】

　　納稅人因經常發生房地產（chǎn）轉（zhuǎn）讓而難以在每次轉讓後申報的，經稅各機關審核同意後，可以定期（qī）進行納稅申報，具體期限由稅（shuì）務機（jī）關根據情況確定（dìng）。

　　(二)納稅人依照稅（shuì）務機關（guān）核定的稅額及法規的期（qī）限繳納土（tǔ）地增值稅。

　　第十六條納稅人在項目全部（bù）竣工結算前轉讓房地產（chǎn）取得的收入，由於涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅（shuì），待該（gāi）項目全部竣工、辦理結算後（hòu）再進行清算（suàn），多退少補。具體辦法由各省、自（zì）治區、直轄市地方稅務局根據當地情況製定。

　　第十七（qī）條條例第十條所稱（chēng）的（de）房地產所在地，是指決地產的座落地。納稅人轉讓房地產座落在兩個或兩個以上地區的，應按房地產所在地分別申報納稅。

　　第十八條（tiáo）條例第十一條所稱（chēng）的（de）土地管理部門、房產管理部門應當向稅務機關提供有關（guān）資料，是指向房地產所在地主管稅務機（jī）關提供有關（guān）房屋至（zhì）建（jiàn）築物產權、土地使用權，土地（dì）出讓金數額、土地基準地價、房地（dì）產市場交（jiāo）易價格及權屬變更（gèng）等方麵的資料。

　　第十九條納稅人未按（àn）法規提供房（fáng）屋及房築物產權、土地使用權證書，土地轉讓、房產買賣合同，房地產評（píng）估報告及具他與轉讓房地產（chǎn）有關資料的（de），按照《中華人民共和國稅收（shōu）征收管理法》(以下（xià）簡稱《征管法》)第三十九條的法規（guī）進行處（chù）理。

　　納稅人不如（rú）實申報房地（dì）產交易額及法規扣除項目金額造成少繳或未繳（jiǎo）稅款的，按（àn）照《征管法（fǎ）》第（dì）四（sì）十條的法規進行處理。

　　第二十條土地增值稅以人民幣為計算單位，轉讓房地產所取得的收入為外國貨（huò）幣（bì）的，以取得收入當（dāng）天或當月1日國家公布的市場匯（huì）價折（shé）合成人民幣，據以計算應納土地增值（zhí）稅稅額。

　　第二十一條條例第十五條所稱的各地區的土地（dì）增值費征收辦法是指與本條例規（guī）定的計征對象相同的土地增（zēng）值費、土地收益金等征收辦法。

　　第二十二條本細則由財（cái）政部解釋，或者由國家稅務總局解釋。

　　第二十三條（tiáo）本細則自發布之日起施行。

　　第二十四條1994年1月1日至（zhì）本（běn）細則發布之日期間的土地增值稅參照本細則（zé）的規定計算（suàn）征收。政（zhèng）府法規