房地產企業清算土地增值稅時應如何確認收入

　　根據《國家稅務總（zǒng）局關於印發〈土地增值稅清算管（guǎn）理規程〉的通知》(國稅發〔2009〕91號（hào）)第十九條第一項規定，房地產開發企業將（jiāng）開發產品用於職工（gōng）福利、獎勵（lì）、對外投資、分（fèn）配給股東或投（tóu）資人、抵償債務、換取其他（tā）單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入（rù）按下列（liè）方法和順序確認：1.按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房（fáng）地產的平均（jun1）價格確定。2.由（yóu）主管稅務機關參照當（dāng）地當年、同類房（fáng）地產的市場價格（gé）或評估價值確定。

　　答，根據《中華人民共和（hé）國土地（dì）增值稅暫行條例》及實施細則相關（guān）規定：

　　轉讓國有（yǒu）土地使用權（quán）、地上的建築物及其附（fù）著物並取得收入的單位和個人，為土地增值稅的（de）納（nà）稅義務人，應當依照本（běn）條例繳納土地增值稅（shuì）。

　　轉讓國有土地使用權、地上的（de）建（jiàn）築物及其附著物並取得收入，是指以（yǐ）出售或者其他方（fāng）式有償轉（zhuǎn）讓房地（dì）產的行為，納稅人轉讓房地產所取得的收入（rù），包括（kuò）貨幣收入、實物收入和其（qí）他收入。

　　那（nà）麽，房地產開發企業土地增值稅清（qīng）算時，出現以下（xià）三（sān）種情形該如何確認土地增值稅收入呢?

　　情形一、全額開具商品房銷售發票

　　某房地產有限公司銷售給甲公司一（yī）棟商用辦公樓，合同總金額1200萬（wàn）元(不含稅)，發票開具不含稅金額也是1200萬元，但甲（jiǎ）公司尚有100萬元的購房款一直未（wèi）支付。那麽在進（jìn）行土（tǔ）地增值稅清算時，該房地產公司收入額應按多少確認?

　　根（gēn）據《國（guó）家稅務（wù）總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》(國稅函〔2010〕220號)規定：

　　土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發票的，按照發票所載金額確認收入。

　　該房地（dì）產公司銷售的商品房雖然未全額收到購房款，但因按全額開具（jù）了商品（pǐn）房（fáng）發票，因此應按照不含稅價格1200萬元確認土（tǔ）地（dì）增值稅收入。

　　情形二、未開具發票或未全額開具發票

　　某房（fáng）地產有限公司銷售了兩（liǎng）套商品房（fáng），甲套商品房合同金額（é）200萬元(不含稅)，由於（yú）客戶隻（zhī）交了首付款30%，因（yīn）此發票也隻開了60萬元（yuán）;乙套商品房合同金額150萬元(不含稅)，客戶同（tóng）樣隻交了首付款30%，但該房（fáng）地產公司尚未開（kāi）具發（fā）票。那麽在進行土地增（zēng）值稅清算（suàn）時，針對甲、乙兩套商品房收入額應按多少確認?

　　根據 《國（guó）家稅務總局關於（yú）土地增（zēng）值稅清算有關問題的通知》(國稅函〔2010〕220號)規定：

　　未開具發票（piào）或（huò）未全額開具（jù）發票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。

　　因此（cǐ），該房地產有限公司（sī）銷售（shòu）的甲乙兩套商品房，合同總金額合計350萬元(不（bú）含稅)，雖然客戶隻交了首付款，房地產公司僅開具了部分發票，但在進行（háng）土地增值稅清算時，按上（shàng）述（shù）規定（dìng），則應按照合同約（yuē）定的總（zǒng）金額350萬元(不含稅)確認（rèn）為土地增值稅收入。

　　情（qíng）形三、銷售合同麵積與實際測量（liàng）麵積不（bú）一致

　　某房（fáng）地產開發有限公司與客戶簽訂商品房（fáng）銷（xiāo）售合同（tóng），銷售合同（tóng）所（suǒ）載商品房麵（miàn）積為120平方米，房屋達到交付條件後（hòu），經有關（guān）部門實際測量後發現麵積為126平方米，針對該問題經與客戶協商後，客戶（hù）補（bǔ）繳了6萬元(不含稅)的購房款。那麽，針對客戶補繳的6萬元(不含稅)購房款（kuǎn）在土地增值稅（shuì）清算時收入額如何（hé）確認?

　　根據 《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》(國稅函〔2010〕220號)規定：

　　銷售（shòu）合同所載商品房麵積與有關部門實際測量麵積不一（yī）致，在清算前已發生（shēng）補、退房款的，應在計（jì）算土地增值稅時（shí）予以調（diào）整。

　　因此，該（gāi）房地產開發有限公司收到（dào）的客戶補繳的6萬元(不含稅)購（gòu）房款，在土地增值稅清算時應予以（yǐ）調整。

　　一、根據《中華人民共（gòng）和國土地增值稅暫（zàn）行條例》(國務院令第138號)第二條規定：“轉讓國有土地使用權、地上的建築物（wù）及其附（fù）著物(以下簡稱轉讓房（fáng）地（dì）產)並取得收入的單位和個人，為土（tǔ）地（dì）增值（zhí）稅的納稅義務人(以下簡稱納稅人（rén）)，應當依（yī）照本條例繳納土（tǔ）地增值稅。”

　　二、根據《中華（huá）人民共（gòng）和國土地增值稅暫行條（tiáo）例實施細則》(財法字〔1995〕6號)第五條規（guī）定：“條（tiáo）例第（dì）二條所稱的收入，包括轉讓房地產的（de）全部價款及有關的經（jīng）濟收益。”

　　三、根據《國家（jiā）稅務總局關於土地（dì）增值稅清算有關（guān）問題的通知》(國稅函〔2010〕220號)規定：“一、關於土地增值稅（shuì）清算時收入確認的問題

　　土（tǔ）地增值稅清算時，已全（quán）額開具商（shāng）品房銷售發票的，按照發票所載金額確認收入;未（wèi）開具發票或未全額開具發票的，以交易雙方簽訂的銷售合同（tóng）所載的售房金額（é）及其（qí）他（tā）收益確認收入。銷售合同所（suǒ）載商品房麵積與有關部門實際測量麵積不一致，在清算前已發生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予（yǔ）以調整。”

　　四、根（gēn）據《關於營改增後契稅 房產稅 土地增（zēng）值稅（shuì） 個人所得稅計稅（shuì）依據問題的通知（zhī）》(財稅〔2016〕43號)第三條第一款規定：“土地（dì）增值稅納稅人轉讓房地產取得（dé）的收入為不含增值稅收入。”

　　第六條規定：“在計征上述稅種時，稅（shuì）務機關核定的（de）計稅價格或收（shōu）入不含增值稅。

　　本通知自2016年5月1日起執行。”