房地產（chǎn）企業營業稅稅率,包銷房地產（chǎn）應（yīng）如何繳納營業稅

　　每月按預收賬款（kuǎn）賬麵餘額（é）的5%計提，計（jì）提時：借（jiè） 其他流動資（zī）產（chǎn）主營業務稅金及附（fù）加（jiā） 貸 應交稅費營業稅，同時（shí）計提7%的城建稅，3%的教育費附加，有些（xiē）地方（fāng）還有2%的地方教（jiāo）育費附加。

　　一、企業預交增值稅會計處（chù）理企業預交的（de）增值稅，應該分是一般納稅人（rén）還是小規模納稅人：(1)一（yī）般納稅人的會計處理。一（yī）般納稅人實際預交增值稅時，不需要計提，隻需按實（shí）際繳納的稅款做如下會計分錄：借：應交稅費——應交（jiāo）增值稅（shuì）(已交稅金);貸：銀行存款。有的企業將預計的增（zēng）值稅計入“應交稅費——應交增值稅(未交增值（zhí）稅)”，貸記“銀行存款”科目。其實兩者本質上沒有什麽差別，不過準（zhǔn）則規定還是應該選（xuǎn）擇第一種（zhǒng），這樣以後查賬的時候也更加清晰;

　　(2)小規模納稅人的會計處理。小（xiǎo）規模納稅人預交增值稅時，也不需計提（tí），由於“應交稅費——應交增值稅”不用再（zài）按明細科目進（jìn）行核算，因此隻需借記“應交稅費——應交增值稅”科（kē）目，貸記“銀行存款”科目即可。

　　二、企業預交企業所得稅會計處理企業預（yù）交企業所（suǒ）得稅時，應借記“應交稅費——應交企（qǐ）業所得稅”，貸記銀行存款等。現在的問（wèn）題是，預交企業所得稅時是否需要先計提呢，即是否需要做如下會計分錄：借：所得稅費用;貸：應交稅費——應（yīng）交企業所（suǒ）得稅。其實是否需（xū）要計提是會計準則規定的事情，企業會計準則體現的（de）是權（quán）責（zé）發生製和收入費用（yòng）配比原則（zé）。一般企業是在利潤總額的基礎上按月或季度預交，按年匯算（suàn）清（qīng）繳的，此時由於收入已實現，因（yīn）此按（àn）月或季度預交之前可以先預提所得稅（shuì）費用，即借“所（suǒ）得稅費用”;貸“應交稅費——應（yīng）交企業（yè）所得稅”。

　　但是對於房地產開發企業（yè）就有所不同，房地產開發企（qǐ）業（yè）是根據預收款作為基礎計算預交企業所得稅及其他稅種，由於在預交時收入並沒有實現，因此實際預交企業所得稅時不（bú）需要計（jì）提“所得稅費用”，隻需借記“應交稅費——應交（jiāo）企業所得（dé）稅（shuì）”，貸記銀行存款即可。

　　三、企業預交營業稅、消（xiāo）費稅、城建稅和教育費附加等會計（jì）處理企業（yè）預交的營業稅、消費稅（shuì）、城建稅和教育費附加等一般來說是不需要計提的，實際預交時隻需（xū）借記（jì）“應交稅費——應交營業稅、應交消費稅、應交城建稅、應交教育（yù）費附加”等，貸記“銀行存款”等。

　　根據（jù）《國家稅務總局關於房產開（kāi）發企業銷售不動產征收營業稅問題的通知》(國稅函發[1996]684號)的規（guī）定：在合同期內（nèi）房產企業（yè）將房產交（jiāo）給包銷商（shāng）承銷，包銷商是代理房產開發企（qǐ）業進行（háng）銷售，所取得（dé）的手續費收入（rù）或者價差應按“服務業（yè）-代理業”征收營業稅;在合同期滿後，房屋未售出，由包銷商進行收購，其實質是房產開發企業將房屋銷售給包銷商，對房產（chǎn）開發（fā）企（qǐ）業應按“銷售不動產”征收營業稅;包銷商將房產（chǎn）再次銷售，對包銷（xiāo）商也應按“銷售不動產”征收營業稅。

　　根據《國家稅務（wù）總局關於房產開發企業（yè）銷售不動產征收營業稅問題的通知（zhī）》(國稅函（hán）〔1996〕684號)規定，在（zài）合同期內房產企業將房產交給包銷商承銷，包銷商（shāng）是代理房產開發企業進行銷售，所取得的手續費收入或者價差應按“服務業”稅目中的“代理業”項目繳納營業稅。在合同期滿後，房屋未售出，由包銷商進行收購，其實質是房產開發（fā）企業將房屋銷售給包銷商，對房產開發企業應按“銷售不動（dòng）產（chǎn）”稅（shuì）目繳納營業稅。包銷商將房產再次銷售，對包銷商（shāng）也應按“銷售不動產”稅目繳納營業稅。

　　營業稅：按（àn）營（yíng）業收入5%繳納，當月取（qǔ）得的營業收入，不論（lùn）是不是房價的（de）全（quán）款都要計入應（yīng）納稅所得額;

　　城建稅：按繳納的營業稅（shuì）7%繳納;

　　教育費附加：按繳納的（de）營業稅3%繳納;

　　地方教（jiāo）育費附（fù）加：按繳納的營業稅2繳納%;

　　土地增值稅：一（yī）般是每月按所售房（fáng）屋。地下室。車庫的麵積（jī）大小(144平米為界)以1.5%和3.5%的稅（shuì）率進行（háng）預繳，在工程完（wán）工後匯（huì）算清繳(按轉讓（ràng）房地產收入扣（kòu）除規定項目金額的增值額繳納，按增值額未超過扣除項目的50%、100%、200%和超過200%的，分別適用30%，40%，50%，60%等不同稅率);

印花稅：

　　1.建安合同按承包金額的萬分之三貼花;

　　2.購房合同按購銷金額（é）的（de）萬（wàn）分之五（wǔ）貼花（huā）(財政部國家稅務（wù）總局文件[財稅(2006)162號]，2006年11月27日執行（háng）);

　　3.賬簿和營業執照(一般是（shì）5元，而且電子賬（zhàng）要打出（chū）來貼花（huā）);

　　4.房屋租賃合同(合同金額的（de）萬（wàn）分之三);

　　城鎮土地使用稅：按實際（jì）占（zhàn）用的土地麵積繳納(各地按地段不同繳費標準不同，XX元/平方米/月，當房屋售出後按照合同簽訂（dìng）的（de）交房日（rì）期為（wéi）界（jiè），交房日期以後不用繳納);

　　房產稅：按自有房產原值的70%*1.2%繳納;

　　車（chē）船使用稅：按車輛繳納(各地規定不一，不同車型稅額不同（tóng），XX元/輛);

　　企業所得稅：一般是（shì）每月按稅局核定的稅率進行預繳，於項目結束後進行匯算清繳（jiǎo）;

　　個（gè）人所得稅：按當月員（yuán）工取（qǔ）得的收入(包括各種福（fú）利，補助)的總額（é）按照（zhào）相關等級比例進行代扣代扣繳（jiǎo）;

　　土地交易契稅：契稅稅率為3～5%(以各地標準定)。

費用：

　　維修基金：按房屋每平方乘以當（dāng）地規定的標準（zhǔn）(由客（kè）戶負擔，由房地（dì）產開發公（gōng）司代收);

　　天然氣（qì）配套設施費：按（àn）本地標準交入戶費幾千元由（yóu）業主負擔(現有按每平方XX元進行征收，由房地產公司負擔);

　　房產證工（gōng）本費：按各地標準不同交（jiāo）幾十元(一般房地產公司負擔（dān）);

　　業（yè）主應繳納的其（qí）它費用：

　　房產契稅：按(各地標準不同)144平方米為標準，以下萬分之二，以上萬分之（zhī）三。