北（běi）京拆遷原址重建（jiàn）的房產其收入如何確認,拆遷補償怎麽做賬?

　　根據國稅發（fā）〔2006〕187號文件第三條第一項規定，房地產開（kāi）發企業將開（kāi）發產品用於職工福利（lì）、獎勵、對（duì）外投（tóu）資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和（hé）個人的非貨幣性資產等，發生所（suǒ）有權轉移時應視同銷售房地產，其收入按下列方法和順序確認：

　　1.按本企業（yè）在同一地區、同一年度銷售的同類房（fáng）地產的平均價格確定。

　　2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房（fáng）地產的市場價格或評估價值確定。

一、對收入的認識

　　房管局與貴公司的調換協議（yì）書就是轉（zhuǎn）讓（ràng）協議書，轉讓價款（kuǎn）應該包（bāo）括(安置房+現金收入（rù）)。

　　安置房部分應該做（zuò）為視同銷售收入(請參考會計準則第7號-非貨幣性交易，企業所得（dé）稅法實施條例第13條)。我（wǒ）覺得稅務局的（de）主張的對的。

二、如何交稅

　　那麽我覺（jiào）得（dé）針對這（zhè）個業務，關鍵還是（shì）如何交稅的問題。

　　1、我記得如果是政策性搬（bān）遷，就（jiù）免征營業稅及附加稅、土地增（zēng）值（zhí）稅。所以這一塊（kuài）應該不產生稅金。

　　2、契稅應該也有免稅名減稅的優惠，這一塊各個地方都不一樣，所（suǒ）以請谘（zī）詢當地的房（fáng）管（guǎn）局。

　　3、企業所得（dé）稅：這個就是問題了。按新政策，貴公（gōng）司得到的房款部分(視同銷售部分)應該（gāi）是免稅的。現金部分應做為當年的營業外收入了。是不是（shì）交稅得看一（yī）看當（dāng）年你們有沒有利（lì）潤了。

　　這裏的最關鍵問題是如何得到（dào）政策性搬遷認（rèn）可。

　　好像是1、應（yīng）該（gāi）有（yǒu）縣以上政府的規劃文件。2、補償收入必須從財政局劃撥過（guò）來。3、必須有評估（gū）報告。

　　1、對這（zhè）一項經濟利益的取（qǔ）得目前較常見的有以下幾種處理方式：

　　(1)掛賬不處理。

　　在收到拆遷補（bǔ）償費時記入“其他應付款”科目，形成的拆(搬)遷費用、重（chóng）置資產費用直接衝減“其他應付款”，餘額掛賬不處理。

　　(2)增加企業資本公積。

　　視為接受捐贈直接記（jì）入“資本公積”，發生的拆（chāi）(搬)遷費用直接計（jì）入當期損益，重（chóng）置資（zī）產計入固定資產，但不能真實反映當期利潤水平。

　　(3)衝減新購建資產的入賬價值。

　　在拆(搬)遷後重（chóng）新購置資產時，將收到的拆遷補（bǔ）償費直接衝減重（chóng）置資產成本。這種方（fāng）法不（bú）能真實反（fǎn）映資產的原始價值，而且一旦補償（cháng）費大於重置資產購置成本時，沒有規定重置資產的原值（zhí）該如何計量。

　　(4) 作（zuò）為“補貼收（shōu）入”入賬。在收到拆遷補償費時（shí）一律作為“補（bǔ）貼收入”，以便（biàn）於年底進行所（suǒ）得稅調整，但（dàn）這種處理缺乏依據（jù）。

　　(5)不（bú）入賬。有的單位在收到拆遷補償費後，誤（wù）認為該筆（bǐ）款項無需核銷，將其列入（rù）單位“小金庫”。

　　2、根據財（cái）政部《關於企業收到政府撥給的搬（bān）遷補償費有關財務處理問題的通知》[財企(2005)123號]的規定，拆遷補償費是指因拆(搬)遷事件的發生而（ér）對舊資產清理、毀損、報廢損失和拆(搬)遷各項費用（yòng）的補償以及新資產重置成本的補助。

　　其具體內容包括： 因拆(搬)遷而清理的固定資產的淨損失; 因拆（chāi）(搬)遷而（ér）發生的拆卸（xiè）、運輸、安裝調試費用; 作為（wéi）資產單獨入賬的土地使用權; 拆（chāi）(搬)遷期間的停工損失; 不再重置時安置職工的費用支出; 同拆(搬)遷有關（guān）的其他費用支出（chū）。

　　3、拆遷補償費按行為主體可分為兩類： 一是（shì）由政府直接出麵實施的拆(搬)遷行為而給予補償的為政府行為，如為調（diào）整城市布局而（ér）進行的企業(單位)整體搬遷、道路（lù）改擴建等，多具有公益性; 二是非（fēi）政府行為的拆遷，主要由房地產開發公司進（jìn）行房產開發而有償占用土地等，盈利（lì）性是其主要特（tè）點。

　　而企業會計準則規定，收入是從日常活動中（zhōng）產生，而不是從偶（ǒu）發事項中產生。隻有向（xiàng）其他單位提供（gòng）產品（pǐn）或勞務，取得經濟利益流入，且流入額能夠計量才（cái）能確認收入。拆遷補償（cháng）費的取得不是從日（rì）常活動中產生的，而是從偶發事項中產生的;且並未向其他單位提供產（chǎn）品或（huò）勞務，隻（zhī）是一種（zhǒng）損（sǔn）失的補償。因此（cǐ），拆遷補償費並不符合（hé）收入確認原則。

　　4、而政府主導性拆遷補償費的取得又（yòu）有兩種情況：

　　第一種情況是被拆(搬)遷企業直接從政府取得，具有政府（fǔ）的（de）拆(搬)遷通知、確定拆（chāi）遷補償費金額的政府批文、付款人為財政專戶的進賬單，這種情況下應將拆遷補償費視同為政府撥款;

　　間接從政府辦的“開（kāi）發公司”、“城投公司”取得，這些公司在拆遷補償費的給付過程中隻起到“代收代（dài）付”作用，並未在給付（fù）拆遷（qiān）補償費（fèi）這（zhè）一實施過程中謀利，“開發公司”、“城投公司”取得拆遷補償費時付款人仍為財政專戶，同時，被拆(搬)遷企業（yè）具有政府的拆（chāi）(搬)遷通知、確定（dìng）拆遷補償費金額的政府批文的，也可將拆遷補償費視同為（wéi）政府（fǔ）撥款（kuǎn）。

　　第二種情況是從專業拆遷公司，或從政府辦的“開發公司”、“城投公司”取得，但在拆遷補償費的給付過程中，該（gāi）公（gōng）司通過與被拆(搬)遷企業協商確定補償金（jīn）額，並且（qiě）有一定的商（shāng）業性，使被拆(搬)遷企業不能取得記載有明確拆遷補償費金（jīn）額（é）的政府批文的，雖有政（zhèng）府的拆(搬)遷通知，也不能將拆遷補償費視做政府撥款，應同（tóng）非政府主導性拆遷補償（cháng）費一樣視為出讓（ràng）資產取得的（de）補償。

　　5、對於可（kě）視為政府（fǔ）撥款的拆遷補償費可進行以（yǐ）下會計處理。

　　取得拆遷補償費時， 借（jiè）：銀行存款 貸：專項應付款

　　將被拆除的固定資產轉入清理（lǐ）時， 借：固定（dìng）資產清理 累計折舊 貸：固定資產

　　支付清理費用時 借：固定資產（chǎn）清（qīng）理 貸：銀行（háng）存款(應付工（gōng）資（zī）等)

　　取得變價收入時 借（jiè）：銀行存款 貸：固定資產清理

　　清理淨損失衝銷拆遷補償費時 借：專（zhuān）項應付款 貸（dài）：固定資產清理

　　重（chóng）置資產入賬時 借：固（gù）定資產 貸：銀行存款

　　同時將拆遷補償費轉作資本公積（jī） 借：專項應付款 貸（dài）：資（zī）本公積——撥款轉入

　　發生的拆(搬)遷費用及重新安裝（zhuāng）資產的（de）安裝調試費用時 借：專項應付款 貸：銀行存款

　　取得的拆遷補償費有節餘（yú）的 借：專項應付款 貸：資本公積——撥（bō）款轉入

　　拆（chāi）遷補償費不足的，應將“專項應付款（kuǎn）”的借方餘額轉入當期損益 借：營業外支出 貸：專項應付款

　　對於非政府主導性拆遷補償費可進行以下會計處理。

　　6、非政（zhèng）府主（zhǔ）導性拆遷（qiān）補償費應視為企業轉讓無形（xíng）資產和相關固定資產所得的款項，應當在扣除所清理或報廢的資產的賬麵價值及其他（tā）因拆(搬)遷而發生的費用後，將餘額（é）計入當期損益。

　　但確有證據表明（míng）所收到的拆遷補償（cháng）費金（jīn）額（é）顯著高於(即超出額比例在50%以上（shàng）)所清理、報廢的固定資（zī）產的公允價值與相關拆(搬)遷費（fèi）用之和的，可將（jiāng）資產的公（gōng）允價值與原（yuán）賬麵價值的（de）差額計入當期損益，而超過公允價值的那部分顯著差額視同為其他企業所給予的與（yǔ）重新購建新資產相關的（de）捐贈，記入“資本公積——接受捐（juān）贈（zèng）”。