如何判斷企業（yè）所（suǒ）購買的建築物是否屬於契稅的應稅房屋,契稅計稅依據是成交價還是評估價（jià）

　　企（qǐ）業購買（mǎi）的（de）費土地使用權用以（yǐ）及產生的契稅印（yìn）花稅，都計入”無形（xíng）資產——土地使用權/契稅/印花稅”科目，也就（jiù）是無形資產的（de）入賬價值中。

　　1.土地使用權出讓、出（chū）售、房屋買賣，其計（jì）稅依據為成交價（jià）格。

　　2.土地使用權贈與、房屋贈與，其計稅依據由征（zhēng）收機關（guān）參照土地使用權出售、房屋買賣市場（chǎng）價格（gé）核（hé）定。

　　3.土地使用權交換、房屋交換，其計稅依據是所交換的土地使用權、房屋的價格（gé）差額。

　　4.以劃撥方式取得土地使用權，後經批準改為出讓方式取得該土地使用權的（de），應依法繳納契稅，其計（jì）稅依據為應補繳（jiǎo）的土地出讓金或者土地收益。

　　5.房屋（wū）附屬設施（shī）征收契稅依據

　　①不涉（shè）及土地使用權、房屋產權變（biàn）動的不繳契稅。

　　②采取分期付款方式購買房屋附屬設施土地（dì）使用權、房屋所有權，按合同規定的總價款計算征收契（qì）稅。(房子可以分期，契稅不能分期)

　　③承受的房屋附屬設（shè）施權屬如果是單獨計價的，按照當地適用的稅率征收契稅，如果與（yǔ）房（fáng）屋統一計價的，適（shì）用與房屋相（xiàng）同（tóng）的稅率。

　　契稅的計稅是根據房屋的評（píng）估價也叫報稅價，報稅價是指（zhǐ）房管局對這個小區房抄子的價格的評估（gū）來計算的，比如（rú）實際成交是50萬，房管局可能（néng）評估成48萬或51萬，這個價格就是計襲算稅費的基數，買賣過戶（hù）的稅率如下：知（zhī）

　　1.個人所得稅：1%(賣方出，滿五年唯一一套住宅免征);

　　2.契稅：90平方以下1%，90平方-144平方1.5%，144平方以上3%，二套房（fáng）3%，買方出;

　　3.營（yíng）業稅：5.6%(賣方出，滿兩年免征);

　　4.交易（yì）手續費：麵積*6元(買賣雙方（fāng）道一家一（yī）半);

　　5.工本費：80元(買方出);

　　根據規定，以現行契稅政策，個人購買（mǎi）住房實行差別化稅率。當個人購買普百通住房，且該住房為家庭唯一住房的，所購普通商品住宅戶型麵度積在90平方米以下的，契稅按照1%執行;戶型麵積在90平方米到144平方米的，稅率減半征收，即實際稅率為（wéi）2%;所購住宅戶型麵積在144平方米以上的，契稅問稅率按照（zhào）4%

　　根據規（guī）定，以現行契稅（shuì）政策，個（gè）人購買住房實（shí）行差別化稅（shuì）率。當個人購買普通住房，且該住房為答家庭唯一住房的，所購普（pǔ）通商品住宅戶型麵積在90平方米以下的（de），契稅按（àn）照1%執行（háng）;戶型麵積在90平方（fāng）米到144平方米的，稅率減半征專收，即實際稅率為2%;所購住宅戶（hù）型（xíng）麵積在144平方（fāng）米以上的，契稅稅率按照4%征收（shōu）。購（gòu）買非普（pǔ）通住房（fáng）、二套及以上住房，以及商業屬投資性房產，均按照4%的稅率征稅。

　　無形資產準則規（guī）定：“房地產百開發企業取得土地用於建造對外出售的房屋建築物，相關（guān）的土地使用權賬麵價值應當計入所建造房屋（wū）建築物成本”。度這就明確了隻有用於（yú）建造對外出售的房屋建築物，才能將相（xiàng）關的土地使用權（quán）賬麵價值計入所建造房屋建築物的成本。反（fǎn）之，企業用於開發建（jiàn）造自用（yòng）的房屋建築物，其建造成本和所對應的土地使用權價款不能合並計（jì）入固定資產。

　　分析其原因：一是土地使用權屬（shǔ）於無形資產，房屋屬於（yú）有形資產，兩種不同類型的資產不能相加。二是權屬不同，企業（yè）擁有房屋為所回有權，土地為使用權，兩種不同的權（quán）利不能混在一起。

　　三是一般情況下，房屋的預計使用（yòng）年（nián）限比規定的土地使用期限少（shǎo）10至20年或者更（gèng）多。答如果將（jiāng）土地使用權並入房屋建築（zhù）物而計提固定資產折舊，則無法預計該固定資產的使（shǐ）用年限，還會加速無形資產攤銷，又需要調整應納稅所得（dé）額。四是房（fáng）屋需要預計淨（jìng）殘值，土地使用權沒有淨殘值。

　　根據《財政部、國家稅務總（zǒng）局關於房產稅和車船使用稅幾個業務問（wèn）題的解釋與規定》(財稅地〔1987〕3號)中對於“房屋”的解釋，房屋是指有屋麵和圍（wéi）護（hù）結構(有牆或兩邊有柱)，能夠遮風避雨，可供人們在其中生產、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。獨立於房屋之外的建築物，如圍牆、煙囪、水塔、變（biàn）電塔、油池油櫃、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室（shì）外遊泳池、玻（bō）璃暖房（fáng）、磚瓦石灰窯以及各（gè）種油氣罐等，不屬於房產。此外，《財政部、國家稅務總局關於具備房屋（wū）功能的地下建築（zhù）征收（shōu）房產稅（shuì）的（de）通知》(財稅〔2005〕181號)還規定，對具備以上所述房屋（wū）功能的地下建築，包括與地上房屋相連的地下建築以（yǐ）及完全建在地麵以下的建築、地下人防設（shè）施等，均征收房產稅。在政策執（zhí）行中，凡是房產稅征（zhēng）稅的房屋範圍均可作為契稅的征稅對象。

　　購買辦公用的房屋所繳納的契稅計入固定資產。

　　借：固定資產

　　貸：應交稅金--一應交（jiāo）契稅（shuì）

　　交款時：

　　借：應交稅金--一應交契稅

　　貸：銀行存款

　　根據《企業會計準則第（dì）4號——固（gù）定資產》：

　　第八條 外（wài）購（gòu）固定資（zī）產的成本，包括購買（mǎi）價款、相關稅費、使固定資產達到預定可使用狀態前所（suǒ）發生的可歸屬於（yú）該項資（zī）產的運輸（shū）費（fèi）、裝卸費、安裝費和專業人員服務費等。

　　以一筆款項（xiàng）購入多項沒有單獨標價的（de）固定資產，應當按照各項（xiàng）固定資產公允價值比例（lì）對總成本進行分配，分別確定各項固定資產的成本。

　　購買固定資（zī）產的（de）價款超過正常信用條件延期支付，實質上具有融資（zī）性質的，固定（dìng）資產的成本以（yǐ）購買價款的現值為基礎（chǔ）確定。實際支付（fù）的價款與購買價款的現值之間的差額，除按照《企業會計準（zhǔn）則第17號（hào）——借款費用》應予資本化的以外，應當在信用期間內計入當期損益。

擴（kuò）展資料：

　　根據《企業會計準則第4號——固定資產》：

　　第三條 固定資產，是指（zhǐ）同時具有下列特征的有形資產：

　　(一)為生產商品、提供勞務、出租或經營管理而持有的;

　　(二)使用壽命超過一個會計年度。

　　使用壽命，是指企業使用固定資產（chǎn）的預計期間，或者該固定資產所（suǒ）能生（shēng）產產品或提供（gòng）勞務的數量。

　　第四條 固定資產同時滿足下列條件的，才能予以（yǐ）確認：

　　(一)與該（gāi）固定資產有（yǒu）關的經濟利益很可能流入企（qǐ）業（yè）;

　　(二)該（gāi）固定資（zī）產的成本能夠可靠地計量。

　　第五（wǔ）條 固定資產的各組（zǔ）成部分具有不同使用壽命或（huò）者以不同方式為企業提供經（jīng）濟利（lì）益，適用不同折舊率或折舊（jiù）方法的，應當分別將各組成部分確認（rèn）為單項固定（dìng）資產。

　　第六條 與（yǔ）固定資產有關的後續支出，符合本（běn）準（zhǔn）則第四條規定的確（què）認條（tiáo）件的，應當計入固定資（zī）產成本;不符合本準則第四條規定的確（què）認條件的，應當（dāng）在發生時計入當期損益。