個人出售居住（zhù）用房如何納稅？個人轉讓非居住用房應（yīng）繳（jiǎo）納哪些稅

　　1、在（zài）2016年4月30日前(含4月30日)，根據《中華人民共和國營業稅暫行（háng）條例》規定，按轉讓收入減去取（qǔ）得（dé）時（shí）的房屋原值為計稅依據繳納營業稅，按“銷售不動產”稅目5%稅率計算繳納，同時按所（suǒ）繳營業稅稅額（é）分別繳（jiǎo）納城建稅、教育費附加、防洪費。

　　2016年 5月1日起，按以下規定執行：其他個人(自然（rán）人)轉讓除住房以外（wài）的房產，以取得的全部價款和價外費（fèi）用扣除不動產購置原價或（huò）者取得不動產（chǎn）時的作價後的餘（yú）額為銷售額，依5%征收率計算增值稅(由（yóu）主（zhǔ）管地稅機（jī）關代征)，同時按所繳（jiǎo）增值稅稅額分別繳納城建稅、教育（yù）費（fèi）附加、防洪費。

　　2、根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規定（dìng），對出（chū）售非居住用房（fáng）增值額依率繳納土地增值稅。。

　　3、根據《中（zhōng）華人民共和國印花稅暫行條例》規定，出售房屋（wū）所訂立的合同，屬於“產權轉移書據（jù）”，依萬分之五繳納印花稅(買賣雙方（fāng）都需繳納)。

　　4、根據《中華人民共和國契稅暫（zàn）行條例》規定，房屋（wū）受讓方按成交價格的3%繳納契稅。

　　5、所（suǒ）得稅：根據《中華人民共和國個人所得（dé）稅法》及實施條例繳納（nà）個人所得稅。對於個人所得稅：

　　一、個人轉讓非住房，按照“財產轉讓所得”項目，以轉讓財產的收入額減除財產（chǎn）原值和合理費用後的餘（yú）額，為應納稅所得額。適用比例稅率，稅（shuì）率為20%。

　　二、個人轉讓（ràng）非住房，應以非住房轉讓實際成交價格為（wéi）轉讓（ràng）財產的收入額;財產（chǎn）原值的確認，應以納稅人提供的財產原值有效憑證為依據;合理費用是指非（fēi）住（zhù）房轉讓過程中繳納的（de）稅金（jīn）及相關費用。

　　三（sān）、對納（nà）稅人申報（bào）的住（zhù）房成交價格明顯（xiǎn）低（dī）於市場價格又無正當理由的（de），或納稅人（rén）未（wèi）提供完整、準確的原值憑證，不能正確計（jì）算應（yīng）納稅額的，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》第（dì）三十五條的規定，按核定的非（fēi）住房轉讓收入（rù）的2%，征收個人所得稅。”

　　個人轉讓房屋涉及營業稅、個人所得稅（shuì）、契稅（shuì）、城市維護（hù）建設稅、印花稅、土地增值稅等6個稅種（zhǒng），其（qí）中（zhōng）契稅（shuì）由買房者繳納，印花稅由買賣雙方繳納。

　　營業稅部分，現（xiàn）行的稅收政策（cè）是：從2006年6月1日起，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，按售房收入全額繳納營（yíng）業稅;個人將購（gòu）買（mǎi）超過5年(含（hán）5年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅;個人將購買超過5年(含5年（nián）)的（de）非普通住房對外銷售的，按其售房收入（rù）減去購買房屋的價（jià）款後的差（chà）額繳納營業稅，稅率為5%。

　　個人將購買超過5年(含（hán）5年)的符合當地公布的普通（tōng）住房標準（zhǔn）的住（zhù）房對外銷售，應持該住房（fáng）的坐（zuò）落、容積率（lǜ）、房屋麵積、成交（jiāo）價格等證明材料（liào）及（jí）地方稅務部門要求的其他材料，向地方稅務部門申請辦理免征營業稅手（shǒu）續。

　　個（gè）人轉讓購（gòu）買5年以內的房屋（wū），應納稅額=售房收入×稅率;轉讓購買5年以上的普通房屋，免（miǎn）征營業稅;轉讓購買5年以上的非普通房屋，應納稅額=(售（shòu）房收入-購房（fáng）價格)×稅率。

　　個人所（suǒ）得稅部分，個人轉讓住房，以其轉讓收入（rù）額減除財產（chǎn）原（yuán）值和合理費用後的（de）餘額為應納稅所得額，繳納個人所（suǒ）得稅，稅率為20%。

　　住房轉讓所（suǒ）得，以實際成交（jiāo）價格為轉讓收入。納稅人申報的住房成交價（jià）格明顯低（dī）於市場價格且無（wú）正當理由的，征收機關依法有權根據有關信息核（hé）定其轉讓收入。

　　對轉讓住房收（shōu）入計算個人所得稅應納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發票等有效憑證，經稅務機關審核後，允許（xǔ）從其轉讓收入中減除（chú）房屋原值、轉讓（ràng）住房過程中繳納的稅金及有關合理費用（yòng）。

　　房屋原值具體為：商品房房屋原（yuán）值是指，購置該房屋時實際支（zhī）付的（de）房價款及交納的相關稅（shuì）費;自建住房（fáng）房屋（wū）原值是指，實際發生的建（jiàn）造費用（yòng）及建造和取得產權時實際交納的相關稅費;經濟適用房(含集資合作建房、安居工程住房)房屋原值是（shì）指，原購房（fáng）人實際支付的房（fáng）價款及相關稅費，以及按規定交納的土地出讓金;已購公有住房房屋原值是指（zhǐ），原（yuán）購公有住（zhù）房標準麵（miàn）積按當地經濟適用房價格（gé）計算的房價款，加上原購公有（yǒu）住房（fáng）超標準麵積實際支付的房（fáng）價款以及按規定向財政部門(或原產權單位)交納的所得（dé）收益及（jí）相關（guān）稅費;城鎮拆遷安置住房房屋原值有以下四（sì）種情況，(1)房屋拆遷取得貨幣補償後購置房屋的，為購置該房（fáng）屋實（shí）際支付的房價款及交納的相關稅費，(2)房屋（wū）拆遷采取產權調換方（fāng）式的，所（suǒ）調換房屋（wū）原值為《房屋拆遷補償安置（zhì）協議》注明的價款（kuǎn）及交納的相關稅費，(3)房屋拆遷采取產權調（diào）換方式，被拆遷（qiān）人除取得所調換房屋，又取得部分貨幣補償的，所調（diào）換房屋原值為《房（fáng）屋拆遷補償安置協議》注明的價款和交（jiāo）納的相關稅費，減去貨幣補償後的餘額，(4)房屋拆遷采取產權調換方式，被拆遷人取得所調換房屋，又支付部分貨幣的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安（ān）置協議》注明（míng）的價款，加上所支付的貨幣及交納的相關稅費。

　　轉讓住房過程中繳納的稅金是指，納稅（shuì）人在（zài）轉讓住房時實際繳納的（de）營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金。

　　合理（lǐ）費（fèi）用是指，納稅人按照規定實際支付的住房裝修費（fèi）用、住房貸款利息、手（shǒu）續費、公證費等費用。

　　納稅人能提供實際支付裝修費用的稅務統一發票，並且發票上所列付款人姓名與轉讓房屋產權人一致的，經（jīng）稅務機關審核，其轉讓的住房在轉讓（ràng）前實際發生的裝修費用，可在以下規定比例內（nèi）扣除：已購公有住房、經濟適用房：最高扣除限額為房屋原值的15%;商品房及其他（tā）住房：最高扣除限額為房屋（wū）原值的10%。

　　納稅人出售以按（àn）揭貸款（kuǎn）方式購置的住房的，其（qí）向貸款銀行實際支付的住房（fáng）貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據實扣除。

　　納（nà）稅人（rén）按照（zhào）有關規定實際支（zhī）付的手（shǒu）續費、公證費（fèi）等，憑（píng）有關部門出具的有效證明據實扣除。

　　例如，某人轉讓自用5年以內住（zhù）房（fáng），應納稅所（suǒ）得額=住房（fáng）轉讓收入-原值-規定比例內可扣（kòu）除的裝修費（fèi）用-支付銀行的住（zhù）房貸款利息-繳納（nà）的銷售稅金-合理費（fèi）用（yòng）;應納稅額=應納稅所得額×20%。

　　納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，稅務機關可以對其實行核定征稅，具體比例由省級地（dì）方稅務局或者省級地方稅務局（jú）授權的地市級（jí）地方稅務局根據（jù）納稅人出售住房（fáng）的所處區域、地理位置、建（jiàn）造時間（jiān）、房屋類型、住房平均價格水平等因素，在住房轉讓收入1%-3%的幅度內確定。

　　納稅人出售自有住房並擬在（zài）現住房出售1年內按市場價重新購房，出售現住房所繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，根據重新購房的金額與原住房銷售額的關係，全部或部（bù）分退還納稅保證金。

　　個人轉讓自用5年以上，並且是家（jiā）庭唯一生活用房取得的所得，免征個（gè）人所得稅。

　　土地增值稅部分，在（zài）中國境內出售或以其他方式有償轉讓國有土地使用權、地上建築物及附著（zhe）物(以下簡稱轉讓房地產)的個（gè）人以轉讓房地產（chǎn）的增值額作為計稅依據，繳納土地增值稅。土地增值（zhí）稅實行四（sì）級超率累進稅率。增（zēng）值額未超過扣除（chú）項目金額50%的部分，稅（shuì）率為30%;增值額超過扣除項目金額（é）50%、未超過扣除項目金額100%的（de）部分，稅率為40%;增值額（é）超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部（bù）分，稅率為50%;增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。應納稅額=∑(增值（zhí）額度×適用稅率)。

　　居民個人轉讓普通住房以及個人互（hù）換自有居住用房地產免征土（tǔ）地增值稅。個人在原住（zhù）房居（jū）住滿5年轉讓住房，免征土（tǔ）地增值稅（shuì）;居住滿3年，不滿5年的（de），減半征收土地增值（zhí）稅。

　　契稅部分，個人購買商品住房以購房價格為計稅（shuì）依據繳納契（qì）稅，稅率為3-5%。契稅應納稅額=計稅依（yī）據×稅率。

　　對於（yú）拆遷房，房（fáng）屋被縣級以上人民政府征用、占用後，重新承受土地（dì）、房屋權屬的，是否（fǒu）減征或免征契稅，由省、自治區、直轄市人民政府確定。對拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對購房成交價格中相當於拆遷補（bǔ）償款的部分（fèn）免征契稅。對於購買經濟適（shì）用（yòng）住房，目（mù）前無特別優惠（huì）規定（dìng）。對於個人購買自用普（pǔ）通住宅，暫減半征收契稅。

　　例如（rú）：某人以100萬元價格購得（dé）一處麵積為90平方米的普通住（zhù）宅，住宅所在地的（de）契稅稅（shuì）率為3%，其契稅應納稅額=100萬元×3%=3萬（wàn）元。由於該居民購買的是普通住宅，符合個人購（gòu）買普通住宅減半（bàn）繳納契稅的規定，因此其實際應繳納的契（qì）稅為3萬元×0.5=1.5萬元。

　　印花稅部分，個人購買商（shāng）品房，買賣雙方應納印花（huā）稅=購房金額×適（shì）用（yòng）稅（shuì）率。

　　城市建設維護稅（shuì）部（bù）分，城市維護建設稅隨營業稅征收，計稅金（jīn）額為營業稅的實際繳納稅額。外籍個人暫不征收城市維護建設稅、教育費附加。

　　1.根據《財（cái）政部、國家稅務總局關於個人住（zhù）房轉讓（ràng）營（yíng）業稅政策的通知》(財稅〔2008〕174號)的規定，自2009年1月1日～12月31日，個人將購買不足（zú）2年的（de）非普通住房對外銷售的，全額征收營業稅;個人將購買超過2年(含2年)的非普通住房或者不足2年的普通（tōng）住（zhù）房（fáng）對外銷售的，按照其銷售（shòu）收入減去購（gòu）買房屋的價款後的差額征收營業稅;個人將購買超過2年(含（hán）2年)的（de）普通住房對外銷售的，免征（zhēng）營業稅（shuì）。

　　2.《中華人民共（gòng）和國個人所得稅法》及其實（shí）施條例規定，個人轉讓住房，以其轉讓收入額減除財產原值和合理費（fèi）用後的餘額為應納稅所得額，按（àn）照“財產轉讓所得”項目繳納個人所得稅。

　　根據《國家（jiā）稅務總（zǒng）局關於個人住房轉讓所得（dé）征收個人所得稅有關問題的通知》(國稅（shuì）發〔2006〕108號)的規定，對轉讓住（zhù）房收入計算（suàn）個人所得稅應納稅所得額時，納（nà）稅人可憑原購房合同、發票等有效憑證，經稅務機關審核後，允許從其轉讓收入（rù）中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用。納稅人（rén）未提供完整、準確的房（fáng）屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，稅（shuì）務機關對（duì）其實行核定征稅。對納稅（shuì）人轉讓普通住（zhù）房及自建住房、經濟適用房、已購公有住房和城鎮拆遷安置住房的，以轉讓收入的1%核定（dìng）應納個（gè）人所得稅額;對納稅人轉讓非普通住房的，以轉讓收入的2%核定應（yīng）納個（gè）人所得稅額。

　　對出售自有住（zhù）房並擬在現住房出售1年內按市（shì）場價重新購房的納稅人，其出售現住房所繳（jiǎo）納的個人所得稅（shuì），先以納稅保證金形式繳納（nà），再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關（guān）係，全部或部分退還納稅保證金;對個人轉讓自用5年以上，並且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得（dé）稅。

　　3.根據《財（cái）政部、國家稅務總局關於調整房地產（chǎn）交易（yì）環節稅收政策（cè）的通知》(財稅〔2008〕137號)的規定，自2008年11月1日起，對個（gè）人銷售（shòu）住房暫免征收印花稅和土地增值稅。